宅地建物取引主任者制度
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宅建業者は、宅地建物取引に関する知識及び経験を豊富に有する取引の専門家としての役割を果たすことが期待されています。
このため、宅建業法は単に免許制度を実施するに留まらず、業者の事務所毎に一定の資格を有する者を宅地建物取引主任者として設置すること更に従事者５名に対し１名以上の割合で専任として常勤できる主任者の設置を義務付けています。
宅地建物取引主任者は、取引に際して顧客に対し重要事項の説明を自ら行い、その質疑に応答し、重要事項説明書に記名押印することが定められています。
また、顧客などからの求めがあれば、自らの主任者証を提示しなければなりません。
宅地建物取引主任者となるためには、都道府県知事の行う主任者資格試験に合格した後、その試験を行った都道府県に資格の登録を行い、更に主任者証の交付を申請し、有効な主任者証を交付を受ける必要があります。
資格の登録には、申請前１０年間で２年以上の実務経験があるか、１０年以内の要件があり、この要件を欠くと登録されません。
また、特定の宅建業者に従事し（自営も含む。）、従業者名簿に記載され、従業者証明書を交付されて、初めて宅地建物取引主任者としての業務ができるようになります。
宅地建物取引主任者資格登録者は、資格を有する間は登録内容に変更が生じた場合、登録名簿の変更を申請することが義務付けられています。また、欠格要件に該当するに至った場合や死亡した場合は、その旨を登録都道府県に届け出る必要があります。
主任者証は有効期間が５年となっており更に主任者証の必要な資格登録者は、交付の申請と法定講習を受講し、有効期限前に主任者証を更新しておく必要があります。
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宅地建物取引業免許のポイント
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専任の取引主任者の「専任性」とは
専任の取引主任者は、次のように、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければなりません。
| ① |
当該事務所に常勤する。 |
| ② |
専ら宅地建物取引業の業務に従事する。 |
※ 「専任」にあたらない例
| ① |
他の法人の代表取締役、代表者又は常勤役員を兼任している場合 |
| ② |
会社員、公務員のように他の職業に従事している場合 |
| ③ |
他の個人業を営んでいる場合 |
| ④ |
通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合 |
※ 申請会社の監査役は、専任の取引主任者に就任することはできません。
免許の有効期間
宅地建物取引業の免許は、永久に有効なものではありません。
「免許の有効期間は、５年とする。」とされているため、有効期間の満了後引き続き業を営もうとする者は、その有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に更新の免許手続きをすることが必要です。
なお、この手続きを怠った場合は、免許が失効となり、更新の手続きをしないで宅地建物取引業を営みますと、法第12条違反（無免許事業等の禁止）により罰則が科されます。
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